Blíží se největší změna v povolování staveb za 50 let. Nová iniciativa provází všemi riziky

Zhruba za osm týdnů začne platit obsáhlá novela stavebního zákona, jde o největší změnu v povolování staveb za posledních padesát let a může přinést zjednodušení povolovacích procesů – například také u větrných parků a dalších energetických zařízení.

Na druhé straně může přinést rovněž počáteční zmatky a zdržení způsobené přesuny tisíců úředníků. Některá nová ustanovení ale nabydou účinnosti krátce po zveřejnění novely ve Sbírce zákonů. Jiná zase nezačnou platit hned od nového roku, ale až v průběhu let 2027 a 2028.

Právě kvůli přelomovým změnám spustila kancelář Doucha Šikola advokáti expertní právní službu DŠ Project Build. Jejím cílem je provést investory a další zájemce veškerými riziky přechodu na nový systém a pomoci jim využít příležitosti novely. Podmínkou je včasná příprava projektu a kvalitní právní zastoupení při komunikaci s obcemi, úřady, vlastníky i dalšími zainteresovanými stranami.

„Čeká nás největší změna v povolování staveb za padesát let. Její zavádění budou logicky provázet různé porodní bolesti, protože dojde k přesunu tisíců úředníků, největšímu od zřízení krajů. Představa, že se od ledna všechno automaticky zjednoduší, je proto nebezpečná,“ říká Pavel Doucha, partner kanceláře Doucha Šikola advokáti.

Proč jste se rozhodli spustit specializovaný web DŠ Project Build? Jaký je jeho základní cíl?

Chtěli jsme upozornit na to, že účinnost zákona je sice od nového roku, nicméně některá ustanovení začnou platit už letos, v návaznosti na zveřejnění ve Sbírce zákonů. A především: když má někdo rozpracovaný stavební projekt, ať už energetický nebo jakýkoli jiný, bude hodně záležet na tom, o jaký projekt jde a jestli určité procesní kroky učinit ještě letos, anebo až příští rok.

• Psali jsme: Zákon chtěl podpořit větrníky. Místo toho může projekty zkomplikovat

V roce 2027 bude fungovat hybridní model, kdy běžné stavby budou nadále povolovat současné stavební úřady, zatímco vyhrazené stavby už začnou podléhat novým podmínkám. Plná integrace většiny agend dotčených orgánů u ostatních staveb přijde až později. Vedle sebe tak budou fungovat různé režimy povolování. Může to vést až k paradoxním situacím, kdy projekty na sousedních pozemcích mohou podléhat odlišným právním podmínkám.

Podle čeho se bude rozhodovat, podle kterých předpisů se bude rozhodovat?

Možností různých kombinací a variant je poměrně hodně. Záleží na velikosti nebo typu stavby. Důležité také je, že účinnost schválené novely je rozfázovaná až do roku 2030, kdy má být dokončená digitalizace. Ale hlavní části začnou platit v letech 2027 a 2028.

Na novelu jsou navázány další legislativní úpravy včetně energetického zákona, a každá změna má nastavenou účinnost jinak. Takže každý by si měl připravit jakýsi audit rozpracovaných projektů, jak k tomu teď přistoupit, anebo využít našeho nástroje, který jsme připravili.

Samozřejmě je možné se také obrátit na specializovanou právní kancelář, jako je ta naše, která připraví detailní audit rozpracovaného stavebního projektu, tedy jak se zachovat v momentální situaci, jak poměrně složitým přechodným obdobím projít bez závažných ztrát.

Z jakých dokumentů a podkladů vlastně váš web vychází? A využívá také umělou inteligenci?

Ano, využívá. A jsou v něm uloženy všechny náležitosti, které souvisejí se starou i novou právní úpravou včetně důvodových zpráv, aby byl schopen rovněž zdůvodnit jednotlivé postupy. My už nyní vidíme, na co se zájemci nejvíce ptají, jak jim chatbot odpovídá, takže jsme schopni web postupně vylepšovat a zpřesňovat.

Developeři nyní potřebují u každého rozpracovaného projektu posoudit, zda je výhodnější zahájit řízení ještě v roce 2026, nebo počkat na nová pravidla. U řízení zahájených letos se mohou důležité podmínky pro povolení projektu fixovat ke dni podání žádosti. Načasování tak může zásadně ovlivnit další postup.

Jen chci upozornit, že náš web nenabízí právní poradenství, jde jen o základní orientaci. Pokud chce někdo něco složitějšího, přesnějšího, musí se obrátit na právní kancelář. Uvědomujeme si ale, že je zapotřebí nejasnosti řešit teď, co nejdříve, protože za pá dní už může být pozdě.

Jak se díváte na stavební novelu? Nevládní organizace ji podrobily poměrně ostré kritice, například kvůli omezování práv majitelů nemovitostí nebo zásahu do ochrany přírody a krajiny. Na druhou stranu může pomoci výstavbě větrných elektráren, je to tak?

Novela zjednodušuje proces povolování tím, že bude potřeba absolvovat méně kroků, vyřídit méně razítek. To samo o sobě vede ke zjednodušení, a to nejen pro větrné elektrárny, ale pro všechny stavby. Pokud jde o kritiku schválené předlohy, námitky se týkají zejména dvou oblastí.

• Psali jsme: „Developerský zákon.“ Ekologické organizace bijí na poplach kvůli novele stavebního zákona

Tou první je, že se snižuje ochrana veřejných zájmů, tedy přírody, krajiny a historických památek, protože orgány, které se tím dosud zabývaly, už nebudou dávat svá závazná stanoviska. Myslím ale, že se zapomíná na to, že se ze zákona stane orgánem ochrany životního prostředí či památek sám stavební úřad. Nebude mít za úkol pouze povolovat stavby, ale také chránit tyto veřejné zájmy.

Bude to ale dostatečné? Nepřeváží právě stavební zájem nad ochranou přírody nebo kulturních památek?

Stavební úřad si na to samozřejmě bude muset vytvořit kvalifikaci, přijmout příslušné úředníky, experty, takže podle mě žádné principiální snížení ochrany životního prostředí nenastává, protože se agenda pouze přesouvá z jednoho úřadu na druhý.

Samozřejmě že manažersky může nastat problém, když stavební úřad nebude mít dostatek environmentálních odborníků nebo když budou v rámci svého úřadu slabí. Na druhou stranu si dokážu představit situaci, kdy výběrové řízení na příslušný stavební úřad nevyhraje jeho původní šéf, ale bývalý vedoucí odboru životního prostředí v rámci delimitace úředníků. V praxi to nakonec může vést k tomu, že úřad bude ochraně přírody a krajiny rozumět více než před tím.

A co říkáte na kritiku, že novela omezuje nevládní organizace nebo sousedy, vedle jejichž domu nebo parcely má vyrůst nová stavba, třeba průmyslová hala?

Základem je, že okruh účastníků správního řízení se nemění. Mění se ale to, že celý proces se zjednodušuje, takže ubude možností, kdy bude možné uplatňovat námitky opakovaně. A pokud se už jednou o připomínce rozhodne, znovu se už v navazujícím řízení neřeší. Tento princip nepovažuji za omezení práv účastníků. Pokud má někdo relevantní námitku, bude ji moci uplatnit stejně jako dříve.

Bude mít ale stejnou váhu?

Ano, bude. Dotyčná osoba nebo spolek se bude moct odvolat, případně podat příslušnou žalobu. To samozřejmě zůstává. Existují ale omezení, která se týkají obsahu námitek. Více se soustředí na to, aby se v pokročilých fázích řízení řešily pouze stížnosti, které se daného subjektu přímo týkají.

Můžete to upřesnit?

Pokud třeba jako majitel sousedního pozemku podám námitku, že nová stavba nepřiměřeně zasahuje do krajinného rázu, je zřejmé, že se to mých práv bezprostředně netýká. Novela je proto nastavená tak, že problematika krajinného rázu se bude více řešit v předchozích fázích, zejména územním plánování.

• Psali jsme: Větrníky narazily v referendech. Přesto je podporují téměř tři čtvrtiny Čechů

Tam je možné nově uplatnit i takovou připomínku, která se netýká pouze dané osoby. A každý bude moct i nadále požádat o soudní přezkum tohoto územního plánu. Pokud ale někdo bude chtít tuto stížnost uplatnit až v následném povolovacím řízení, úřady se tím už nebudou zabývat.

Často se stává, že veřejnost územní plánování ignoruje, myslí si, že se budou výhrady řešit až v následném povolovacím řízení. Teď bude zapotřebí sledovat plány už v jejich počátečních fázích, protože později už nebude možné protiargument uplatnit. Ano, je to změna v tom, která fáze je důležitější, ale z mého pohledu nejde o principiální omezení práv.

A co třeba ochrana ohrožených druhů rostlin, tam také nevidíte zásadní problém?

Už se nebudou vydávat separátní výjimky, stavební úřad zohlední podmínky v rámci celého povolení sám. U nejvyšší ochranné kategorie zůstalo v novele nutné stanovisko ministerstva životního prostředí, které bude závazné. Pro nižší kategorie ochrany je zapotřebí vyjádření Agentury ochrany přírody a krrajiny, i když nezávazné. Podle mě to opět není dramatická změna z dosavadní praxe.

Zcela jiný režim bude samozřejmě panovat v chráněných územích. Tam i nadále platí, že většina rozhodnutí spadá do kompetence orgánů ochrany přírody.

Jenže u přírodních parků to neplatí, což nevládní organizace rovněž kritizovaly.

Přírodní park ale není chápán jako chráněné území, je vyhlášen zejména pro ochranu krajinného rázu. A ten se bude řešit v rámci územního plánování, jak jsem o tom už mluvil. Anebo pak stavebním úřadem v rámci stavebního povolení. Přírodní park zkrátka není na stejné úrovni jako chráněná krajinná oblast nebo národní park.

Když se ještě vrátím k větrným elektrárnám. Stavební novela by mohla pomoci jejich výstavbu urychlit, ale je pravděpodobné v současné atmosféře, která novým turbínám moc nepřeje, že tomu tak skutečně bude?

Je to vlastně velmi smutné. Napřed se roky řešilo, že se větrné elektrárny ekonomicky nevyplatí, až se podařila nastavit forma podpory. Pak následoval problém se samotným povolováním, načež se schválily akcelerační zóny a nové stavební předpisy.

Jenže mezitím vznikl nový problém: nynější politická reprezentace dává poměrně jasně najevo, že větrné elektrárny vlastně nechce, a současně se obyvatelé ve většině referend vyjadřují proti výstavbě.

Nechci tvrdit, že jde vyloženě o organizovaný odpor, ale z naší zkušenosti určitě je značně ovlivňovaný mýty, nepodloženým strachem aktivními odpůrci. Současně ale existují obce, kde se stavba větrných parků připravuje, ale starostové o tom nechtějí moc mluvit právě proto, aby na ně nezacílili tito „profesionální“ odpůrci.

A co akcelerační zóny, pomohou?

Nevím o žádném aktuálním projektu větrných elektráren, který by se připravoval v akcelerační zóně a splňoval by její podmínky. Pokud se někde něco chystá, je to mimo tyto oblasti. Mnohé obce navíc akcelerační zóny napadly žalobou, uvidíme, jak tyto spory nakonec soudy rozhodnou.

Foto: Klára Vajchrová