Jak přesvědčit sousedy, aby souhlasili s nákladnou rekonstrukcí domu?

Říká se, co člověk, to názor. Když plánujete zásadní modernizaci bytového domu, v němž žije více partají, může se z toho stát jeden z hlavních, nebo dokonce ten největší problém. Při rekonstrukci totiž nejde pouze o technické záležitosti, ale hlavně o lidi, kteří v domě sdílejí nejen stejný prostor, ale také další osud budovy.

Někdy může být těžké získat jejich podporu, když každý vidí věc jinak. Ale jde to, i když je někdy třeba více trpělivosti, empatie a kvalitní přípravy. Právě dobrá příprava je důležitá k tomu, aby hlavní iniciátor – obvykle předseda bytového družstva (BD) či společenství vlastníků jednotek (SVJ) –, případně iniciátoři mohli na schůzi svého domu přijít s přesvědčivými argumenty.

„Vzdělávejte se a přizvěte si na pomoc stavební odborníky. Nespoléhejte jen na rady stavební firmy, poraďte se s energetickým specialistou a zajistěte si technický dozor investora,“ radí Michal Pejšek ze Stavební spořitelny České spořitelny (Buřinka), která s rekonstrukcemi pomáhá nejen finančně, ale také poradensky. Finanční poradenství se sice zatím týká jen rodinných domů, ale chystá se také u bytových domů.

„Na pomoc správcům bytových domů se soustředí koordinátoři, kteří vás procesem provedou od stanovení strategie, přes jednání na shromáždění až po výběr stavební firmy a poradí s financováním. Odborníky pozvěte i na jednání, aby zodpověděli dotazy vlastníků,“ dodává Pejšek, který je v Buřince produktovým manažerem úvěru „Obnova“ určeného právě pro bytové domy (BD i SVJ).

• Tip: Půjčka na rekonstrukci domu, která srazí účty za energie, nejsou vyhozené peníze

Vyplatí se připravit potřebné podklady vlastníků předem. „Snažte se o názornost a stručnost, ale nic nezatajujte. Nechte vlastníkům čas na prostudování, umožněte projednání před schůzí, udělejte si čas na telefonáty a osobní setkání. Nepředkládejte příliš mnoho variant – stanovte maximálně dvě cesty revitalizace. Netlačte na hlasování hned na první schůzi, protože chystáte velkou věc a schůzí bude více,“ doporučuje Pejšek.

Samozřejmostí by mělo být znát stanovy společenství a poradit se s právníkem. Je nutné vědět, jaké minimum musíte splnit pro prosazení záměru. Ne vždy je totiž nutný souhlas všech. Pokud se někdo nemůže na hlasování dostavit, ale je seznámen a souhlasí, zajistěte si od něho plnou moc.

Kolik peněz se ušetří

Tím nejsilnějším argumentem může být to, jak velkou úsporu zateplení a celková modernizace domu přinese, a kdy se nemalá investice vrátí. Jeden vzorový příklad představili odborníci z Buřinky při nedávném semináři v Jablonci nad Nisou.

Šlo o relativně malý cihlový dům o osmi bytech s izolací ve špatném stavu, plastovými okny s dvojskly, třemi plynovými a pěti elektrickými kotli na vytápění. Vytápěná plocha se blíží 600 metrům čtverečním.

Rekonstrukce zahrnuje zateplení podlahy na zemině, suterénu, obálky budovy včetně střechy, dále pak výměnu oken a dveří, instalaci stínící techniky, tepelného čerpadla vzduch-voda, nové teplovodní otopné soustavy, rekuperace a solárních panelů na střechu.

• Psali jsme: V zimě si zatopíme pískem nebo větrem. Uhlí pomalu končí i v teplárenství

Celkové náklady na rekonstrukci vycházejí odhadem na 6,2 milionu korun, přičemž orientační výše státní dotace je více než 3,2 milionu. Měsíční splátka úvěru v takovém případě vychází na bezmála 15 900 korun na celý dům, což představuje necelé 2 tisíce korun na jeden byt. Jenže celková úspora na energiích dosahuje vyšší částky: asi 31 700 korun měsíčně na celý dům, tedy téměř 4 tisíce na jednu partaj. Takže ve výsledku dům měsíčně ušetří 15 800 korun a jeden byt téměř 2 tisíce. 

Problém může nastat například u majitelů, kteří své byty pronajímají. Často neslyší na tyto argumenty a vidí jen zvýšení záloh na splácení úvěru. „Jenže právě nižší náklady na provoz si mohou promítnout do zvýšení nájemného. Nižší provozní náklady přispívají k finanční stabilitě nájemníka, který je pro majitele dlouhodobým partnerem,“ konstatuje Michal Pejšek z Buřinky.

Konkrétní příklady rekonstrukcí

Spolumajitele mohou přesvědčit také konkrétní příklady už provedených rekonstrukcí. Minimálně jeden z nich by se měl podobat vašemu domu. „Poproste předsedy družstva nebo SVJ, aby se dostavili na schůzi a sdělili své reálné zkušenosti. Připravte data a grafy o snížení nákladů na provoz revitalizovaných domů, doplňte je fotografiemi estetických změn,“ říká Pejšek.

Taktickým tahem, který může přesvědčit váhající sousedy, je nabídnout jim v rámci rekonstrukce i něco navíc. Může to být třeba „jen“ vymalování společných prostor, ale například i zvětšení balkónů, osazení nových vchodových dveří s bezpečnostním vstupem do domu, nebo něco jiného, co obyvatele trápí.

• Tip: Čistý vzduch, ticho, žádný prach a k tomu lepší spánek. Znáte výhody rekuperace?

I tak se může stát, že někteří sousedé vůbec nereagují, i když dostali prezentaci a další dokumenty do schránky. „V takovém případě se snažte zjistit důvod. Budujte dlouhodobou důvěru a vztahy – buďte transparentní, empaticky pochopte jejich postoj. Někteří nerozumí a bojí se ptát, proto si domluvte osobní schůzky, ptejte se a naslouchejte,“ radí Michal Pejšek z Buřinky.

Nejhorší, co by se mohlo stát, je, kdyby si ostatní v domě mysleli, že se na rekonstrukci chce předseda nebo skupina lidí okolo něj obohatit. Tato obava se může vyvrátit právě maximální transparentností včetně možnosti nahlížet do smluv nebo účtů. Není ani od věci ustanovit kontrolní komisi, která bude na rekonstrukci dohlížet.

Někdy jsou nutné kompromisy

Ačkoli komplexní rekonstrukce je finančně sice nákladnější, ale také ekonomicky nejvýhodnější (například i díky maximální výši státní dotace), někdy se iniciátoři projektu nevyhnou určitým ústupkům. „Některé části revitalizace lze odložit, i když je to obvykle technicky a finančně náročnější,“ říká Pejšek, podle něhož lze například vyjmout instalaci fotovoltaiky.

Pokud ani po ústupcích a kompromisech nedojdete k dohodě, stojí za zvážení, jaké navýšení plateb jednotlivých partají by bylo akceptovatelné, případně je možné projekt dočasně odložit. Pádným argumentem ale může být to,
že v rámci státních dotací je možné čerpat příspěvek na nízkopříjmové domácnosti, který se těmto domácnostem může odečíst z budoucích záloh.

„Pamatujte, že jako předseda nejste jen správcem budovy, ale i spojkou mezi lidmi, která může změnit jejich život k lepšímu. Někdy to vyžaduje trpělivost a schopnost naslouchat, jindy zase pevnost a odhodlání. Každý krok, který uděláte směrem k revitalizaci, znamená lepší bydlení, úspory a hodnotu vašeho domova,“ konstatuje Pejšek.

Pokud kdokoli potřebuje při přípravě a prosazení rekonstrukce pomoct, neměl by váhat a využít služby stavebních koordinátorů a odborníků, kteří provedou celým procesem od přípravy až po realizaci.

Ilustrační foto: Pavel Baroch